案例分享：单一收入买下分割后的家族物业

这个案例来自我们的黄金海岸办公室，是那种永远不会出现在银行广告中的申请类型。一位在草坪养护和设施维护岗位工作了17年的黄金海岸男士，年收入71077澳元，没有奖金，没有加班费。他的母亲将家族物业进行了分割，他们正在向母亲购买属于自己的那一部分。

他们需要35万澳元来完成购房、资助翻新，并一次性清偿一笔车贷、一笔个人贷款和一笔先买后付（buy-now-pay-later）账户。

从纸面上看，这笔贷款不应该能够获批：71077澳元的收入，一名受抚养人，没有现金首付，购买一套价值120万澳元的物业。再加上33078澳元的消费类债务，每月还款857澳元，每一块钱都直接从借贷能力中扣除。这份申请只有在祖母房（granny flat）以每周300澳元出租、且一名租客以每周150澳元支付膳宿费均被计入收入的情况下，才能通过服务能力测试——而大多数贷款机构对这两项收入都不予认可。

我们找到了一家愿意同时认可祖母房租金和膳宿费收入的贷款机构，并妥善为祖母房准备了相关文件：固定期限的租赁协议、每周通过银行转账支付的租金，每一笔款项都可追溯。将33078澳元的消费类债务并入房贷，从服务能力评估中减少了约857澳元的月供负担，而此前每月支付给父母的700澳元膳宿费，也在交割后终止。

最终，这套价值80万澳元的物业以35万澳元贷款额、33%的贷款价值比成功交割，尽管净盈余仅为每月194澳元，但基于稳定的收入、较低的LVR和无懈可击的银行流水记录获得了批准。

祖母房只有在纸面上才是收入——只有具备议会批准和正式签署的租赁协议，才能被计入服务能力评估；仅凭口头约定和现金租金，则完全不被认可。将债务并入30年期房贷可以降低月供，但如果交割后不继续按原有金额还款，也意味着将一笔原本5年期的债务拉长至30年。

如果您正在考虑向家人购买物业，或家中的祖母房尚未被充分利用，欢迎先与hfinance团队聊聊。