案例分享：两兄妹，两个国家，一套投资房产

我经手过大量为家庭成员共同持有的物业办理的贷款——兄弟姐妹、父母与成年子女、表亲，这种情况远比大多数人想象的更为常见。这一次的客户是一对兄妹：哥哥住在Illawarra，是一名助理校长；妹妹则在伦敦南部经营自己的营养治疗诊所，两人都已婚，都育有三个孩子，共同持有新州北海岸的一套投资物业。

装修完成后，该物业的租金评估达到每周870至910澳元。这对兄妹的诉求很简单：将两笔贷款合并为一笔浮动利率贷款，并保留可灵活使用的循环贷（redraw）额度。

但从贷款机构的角度看，这个案例远比表面复杂：两名借款人，分属两个税务管辖区，一份申请。妹妹是非税务居民，且收入来自海外自雇经营。两笔贷款、两个利率。更棘手的是，兄妹二人各自还承担着自住房贷款的份额，叠加投资房贷款的一半份额。按标准方式评估，每个人看起来都像是在独自承担整个家庭的开支，服务能力测试完全无法通过。

真正的解决方案在于找到一家愿意在同一份申请中，同时接受海外自雇收入和非税务居民借款人的贷款机构，并妥善核实双方配偶各自承担家庭开支的实际情况——通过工资单、法定声明书，以及连续数月的银行流水记录加以证明。

最终，这笔149万澳元估值的物业，以27.8万澳元的贷款额、18.66%的贷款价值比（LVR）、6.64%的浮动利率成功交割，两笔原有贷款（16.7378万澳元@6.49%和10万澳元@5.39%）合并为一笔，月供也从约2561澳元降至约1780澳元，交割时还有10272澳元的盈余。

低贷款价值比并不能自动获批贷款——这笔交易的LVR仅为18.66%，但依然需要合适的贷款机构，以及充分核实的配偶支出情况才能获批。资产净值不等于服务能力，两者并非可以互换的概念。

如果您与兄弟姐妹共同持有物业，且其中一方已经移居海外，请不要让贷款结构继续维持在双方都还居住在国内时的状态。在下一次利率复核之前，欢迎与hfinance团队详细聊聊。