银行如何评估祖母房项目的价值

建造一间祖母房（Granny Flat）不仅是一项聪明的房产投资，也是一种创造额外空间、获得租金收入或照顾亲人的好方式。但在动工前，了解银行是如何为这些项目估值的至关重要 —— 因为结果可能会出乎你的意料。

为什么祖母房的估值如此重要？

祖母房是一种建在现有住宅地块上的次级住宅，近年来在澳大利亚越来越受欢迎。随着房价的上涨和对灵活居住方式的需求增加，祖母房具有多种用途：无论是为年迈父母或成年子女提供住所，还是作为稳定的租金收入来源。

但问题在于：银行对这类扩建的估值方式，往往与你的预期不一致。

银行使用的“完工估值法”

当你向银行申请贷款来建造祖母房时，银行通常会采用所谓的“完工估值”（As If Complete Valuation）方法。这意味着他们会评估在祖母房建成之后整套房产的市场估值 —— 而不仅仅是建筑成本。

然而，银行在评估这类附加价值时通常持保守态度。你可能投入了15万澳元建造祖母房，但这并不意味着你的房产估值会增加相同的金额。

影响银行估值的关键因素有哪些？

并不是所有祖母房都能获得相同的估值，原因如下：

• 市场对比：如果你所处的地区祖母房普遍存在，且含祖母房的房产销售情况良好，那么银行可能会为你的项目赋予更高的估值。

• 租赁潜力：部分贷款机构会将祖母房可能带来的租金收入纳入考量（对投资者尤其有利），但并非所有银行都重视这一点。

• 市场需求与用途：如果你所建的祖母房位于需求较高的区域，获得良好估值的可能性更大。相反，如果是在双居结构稀少的区域，估值可能会较低。

• 各银行政策不同：每家银行都有自己的评估标准。有些银行会对祖母房的增值设定上限，无论你的建设成本或质量多高。

谁最适合建造祖母房？

如果你符合以下情况，建造祖母房可能是一个不错的选择：

• 希望通过租赁获得被动收入

• 想为家庭成员提供独立生活空间

• 是一名投资者，想在成熟区域提升回报率

哪些情况下不建议建造祖母房？

尽管祖母房有很多优点，但它们并不适合所有人。如果你符合以下情况，可能需要考虑其他方案：

• 你的房产已经接近最高贷款额度（即贷款价值比过高）

• 你期望建房成本能够一比一地反映在房产估值中

• 你所在的区域对双居结构的需求较低

提前规划：尽早咨询专业人士

在启动祖母房项目之前，务必与了解银行政策和房地产市场的专业人士沟通。例如像 HFinance 这样的贷款中介团队，可以为你提供量身定制的建议，帮助你了解自身的贷款能力，并从头到尾引导你完成估值流程。

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